日本上市公司研究

外观

武蔵野興業 9635 ​

公司研究 | 市场与专题

研究状态：企業概要按公司公开资料整理（2026-09-24）；财务分析、估值、株主優待与投资判断尚未整理。

企業概要 ​

武蔵野興業是一家总部位于东京新宿三丁目的小型上市公司，主营映画（电影院）事业与不动产事业，另设自動車教习所事业。公司前身可追溯至1920年5月15日设立的株式会社武蔵野館，1928年在新宿三丁目现址开设影院，1949年在东京证券交易所上市；1968年将武蔵野大楼改建为出租物业，开始向不动产多元化经营，1973年正式设立不动产部门（来源：公司官网 沿革，2026-09-24访问）。2025年11月，公司在原有东证上市基础上于福冈证券交易所追加重复上市（来源：公司官网 沿革）。

按最新（2026年3月期）分部数据，公司利润高度依赖不动产事业：该分部营业利益316百万円，占全部盈利分部合计利益的约85%；映画事业当期扭亏为盈，营业利益17百万円；自動車教习事业营业利益25百万円，同比下滑37.6%（来源：IRBANK 分部情报，基于公司有价证券报告书，2026-09-24访问）。

根据JPX东証上场银柄一览（2026-08-31），该公司市场区分为スタンダード（内国株式），33业种分类为サービス業，规模区分为「-」（未归入TOPIX规模指数）。

項目内容
証券コード9635
正式名称武蔵野興業株式会社
市場東証スタンダード（内国株式）、福証本則市場（2025年11月重複上場）
業種サービス業（33業種）
設立1920年5月15日
上場1949年（東京証券取引所）
本社所在地東京都新宿区新宿三丁目36番6号
従業員数（連結）43名（ほか臨時従業員33名、2026年3月期有価証券報告書ベース）
決算月3月

事業構成 ​

2026年3月期（通期）各セグメントの売上高構成（公司官网未单独披露构成比，以下为IRBANK基于有价证券报告书的分部数据整理，2026-09-24访问）：

事業セグメント売上構成比概要
不動産事業43.2%（575百万円）新宿・大宮・自由が丘等テナントビル賃貸、マンション分譲仲介等，营业利益316百万円，是公司实际利润来源
映画事業31.9%（424百万円）新宿武蔵野館等艺术影院的电影放映、发行与卖店运营，2026年3月期营业利益17百万円，扭亏为盈（前期亏损29百万円）
自動車教習事業23.8%（316百万円）自動車教习所运营，营业利益25百万円，同比下滑37.6%
商事事業0.6%（8百万円）商事相关业务
その他0.6%（8百万円）其他业务

观察重点 ​

  • 2025年11月，公司在东证既有上市基础上追加福冈证券交易所重复上市（来源：公司官网 沿革；日经新闻2025年11月报道）。
  • 2026年3月期（2026年5月15日发布）通期净利润360百万円，同比大增454.8%，主因出售投资有价证券产生的特别利益，同期营业利益仅68百万円，同比下滑1.9%（来源：IRBANK 决算数据，2026-09-24访问）。
  • 公司对2027年3月期（当期）给出的通期预想为销售额1200百万円、营业利益10百万円、净利润30百万円，较2026年3月期大幅下修；2027年3月期第1四半期（2026年8月7日发布）实际营业利益19百万円、净利润15百万円，同比增长32.0%（来源：IRBANK 决算数据）。
  • 主力影院之一シネマカリテ已于2026年1月闭馆，新宿武蔵野館等其余影院继续运营（来源：公司官网 沿革）。
  • 公司近年持续无配当（0円），2026年3月期与2027年3月期预想均未安排派息（来源：IRBANK 株価・指標页面，2026-09-24访问）。

秩序创造视角分析（ljg-invest） ​

本节迁自 ljg-invest 独立分析（2026-07-21），原文见项目内 writing/research/ljg/20260721T163206==z--投资分析-武蔵野興業-9635.md。判断与数据保持原文日期，未重新核实。

分析日期：2026-07-21。日本电影公司系列第五篇，前四篇：东宝（9602，投资）、松竹（9601，放弃）、东映（9605，观察）、東京テアトル（9633，放弃）。本篇是系列的终点样本——把"电影公司"这个标签蒸馏到最后，锅底剩下的是一块新宿的地。

数据注记：搜索到的市场数据截至 2026 年 1-2 月（Q3 财报前后），2026 年 3 月期通期决算预计 2026 年 5 月已发布但未在本次检索中获得，通期数字使用公司预想值，判断不受影响。

这是什么 ​

维度内容
项目名称武蔵野興業株式会社（東証 Standard + 福証 9635），1928 年起在新宿三丁目现址经营新宿武蔵野館，1949 年 8 月东证上市的最古参组之一
赛道定义一块新宿三丁目土地的看守人组合：土地上盖着一家百年艺术影院（亏损）、几栋出租楼（全部利润来源）、外挂一所驾校
阶段静止。不增长、不分红、不披露野心，2025 年 11 月重复上市福冈证交所——通常是防备东证退市标准的保险动作
融资情况无融资活动。自有资本比率 59.5%
数据快照FY3/26 公司预想：营收 13.1 亿日元（-4.0%），营业利润 2,200 万日元（-68.3%），净利 3,000 万。中间期实际：营业利润 700 万（-64.7%），中间纯利 3.26 亿（+1,568%——靠出售投资有价证券）。FY3/25 分部：不动产利润 3.25 亿（唯一利润源），映画亏损 2,800 万，驾校利润 4,000 万
市场数据股价约 2,463 日元（2026 年 1 月末），市值约 25.9 亿日元（发行股数仅 105 万株），PBR 0.65 倍，BPS 3,769 日元，ROE 1.78%，配当 0 日元（连续无配）

赛道定义无需穿透，财报自己招供：全公司营业利润 2,200 万日元——不到东宝的 0.03%——而不动产分部一项利润 3.25 亿。电影和驾校是土地看守人的两份兼职，出租楼是正职，正职赚的钱被兼职和总部费用吃掉大半。

秩序创造机器判定 ​

系列做到第五家，判定可以极简：这里没有机器，只有一块地和一群不想让任何事发生的人。

飞轮：不存在。营收 13 亿、营业利润 2,200 万的公司没有讨论飞轮的资格。新宿武蔵野館作为百年艺术影院有真实的文化声望（这是它比東京テアトル的影院更极致的地方——馆本身就是新宿的文化地标），但声望不进入任何自增强循环：FY3/25 映画分部依然亏损 2,800 万。

冲击后的反应：既不变强也不变弱，而是石化。疫情、流媒体、观影人口萎缩——所有冲击面前公司的应对是一致的：靠房租扛着，什么都不改变。中间期纯利暴增 15 倍靠的是卖投资有价证券——和東京テアトル、松竹一样的剧本：没有增长故事的公司靠变卖家底粉饰净利。

资源引力：为零，且方向为负。两个信号：其一，连续无配——公司明确告诉股东不打算分享任何东西；其二，2025 年 11 月在已有东证上市的情况下追加福冈证交所重复上市。市值 25.9 亿的公司做重复上市，最合理的解释是为东证 Standard 的维持标准（流通股市值 10 亿日元门槛）购买保险：万一被东证除名，还能退守福证保留上市地位。这是管理层用行动宣告"我们要的是维持现状的上市壳，不是资本市场"。

综合判定：秩序搬运都算不上——是秩序保管。比松竹的博物馆更纯粹：松竹至少还在经营它的藏品，武蔵野興業只是坐在藏品上。

创生公式 ​

没有公式，只有一道未公开答案的算术题：新宿三丁目的土地时价 vs 25.9 亿市值。

公司在新宿三丁目（伊勢丹商圈、地铁三线交汇）拥有武蔵野ビル及影院所在地块，另有大宮ビル、自由が丘ビル等出租物业。新宿三丁目商业地公示地价以每平米数千万日元计——若影院地块及周边持有面积达数百平米，仅此一处的时价就可能数倍于全公司市值。PBR 0.65 是按账面净资产 39.6 亿算的，账面里这些 1928 年以来持有的土地以取得原价计——真实清算价值对市值的倍数，需要查有価証券報告書"賃貸等不動産の時価開示"注记确认（本次检索未获得具体数字，明确标注为未验证）。

但这道算术题四十年前就有人会算。它一直没变成钱，原因也一直没变：地不卖、租金不涨故事、利润不分配、股票没有流动性（总股本 105 万株，日成交常以百株计）。价值是真的，通道是焊死的。

市场看见的 vs 我们看见的 ​

市场看见的和我们看见的完全一致——这正是问题。"新宿含み資産株"是这只股票几十年来唯一的叙事，PBR 0.65 的定价已经包含了"资产是真的、但一辈子拿不到"的共识。三个认知折价信号全部失效：故事不复杂（一句话讲完）、定价不异常（同类含み資産休眠股都在 0.4-0.7 倍 PBR）、类比完全有效（日本股市有一整个货架的同款）。没有认知差，只有耐心差——而无配当意味着耐心的年化报酬是零。

唯一真实的潜在变量是外生的：新宿东口一带的再开发。若伊勢丹/丸井商圈的街区改造推进到武蔵野館地块，公司将被动卷入土地货币化——这是少数不需要管理层主动作为的解锁路径。但截至目前没有涉及该地块的具体再开发计划公开。

换不换 ​

交换建议：建议放弃。

理由：这是系列里资产折价最深、同时解锁概率最低的组合。25.9 亿市值配零分红——持有期收益完全依赖一个不受任何人推动的清算事件；105 万株的总盘子连激进基金建仓都无从下手（买 5% 只需 1.3 亿日元，但市场深度决定了买入行为本身会把价格推高五成）；管理层的福证重复上市已经预演了终局偏好：宁可退守地方市场也不改变。deep value 的前提是价值有通道，这里的通道被焊死了，而且焊工就是大股东自己。

会改变结论的信号（挂监视，不建仓）：

  1. 新宿三丁目街区再开发计划涉及武蔵野館地块的任何公告——外生解锁，唯一高概率通道。
  2. MBO/TOB 提案——这类股票的经典终局。注意方向：更可能是大股东低价私有化（对小股东是收割而非解放），出现时要看价格对时价净资产的折让而不是对股价的溢价。
  3. 恢复分红或发布资本成本改善方案——管理层态度转变的最低门槛信号，出现即重估。

优待备注（延续 在日本看电影 调研）：100 株约 24.6 万日元换株主优待证——新宿武蔵野館半年内不限次数观影，对住在东京、常看艺术片的人是全系列最高频可用的优待。作为"用 24.6 万日元买一张永久艺术影院年票外加一张新宿土地彩票"的消费决策可以理解，作为投资不成立。

未解问题：

  1. 賃貸等不動産时价开示的具体数字（有報注记）——含み益到底是市值的几倍，决定这张"彩票"的面额。
  2. 大株主构成与实际控制人——谁在守这块地，守到什么时候。
  3. FY3/26 通期实绩（2026 年 5 月发布）与福证上市后的流通股维持状态——东证退市风险的实际距离。

最后一句 ​

武蔵野興業的本质：一块被百年影院文化包浆的新宿土地，由一群把上市地位当传家宝而非融资工具的看守人持有——价值是真的，钥匙是焊死的，市场给它打三五折不是错误定价，是对焊死这件事的准确计价。

数据来源 ​

相关笔记 ​

参考来源 ​

个人研究笔记；数据日期、来源与假设请以各篇记录为准。